盘点 | 住房租赁债的信号灯“ku酷游网址”

本文摘要：红灯停车，绿灯行，黄灯等，用来形容2018年的住房出租债状态再行适合不过。

红灯停车，绿灯行，黄灯等，用来形容2018年的住房出租债状态再行适合不过。随着2017年10月国内首单长出租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品月冰山，住房出租融资的市场被很快转录。上交所数据表明，2018年全年，首创、保利发展、合生创展、龙光、富力地产、花样年、正荣、葛洲坝等17家房企发售住房出租公司债，融资规模总计719亿元。

看起来春暖花开也要担忧“倒春寒”，多达，上交所2018年共计公布20项住房出租专项公司债，目前正处于“终止”状态的超过3家，“中止”状态也超过4家，住房出租债亮红灯概率超过35%。而在上交所发布的2018年房企150项发债信息中，正处于“终止”、“中止”状态的有23家，住房出租债亮红灯数量占到房企发债总体亮红灯数量的30%。2018年房企融资渠道变宽，住房出租债红灯数量更加多，2019年房企融资道路能否及时疏浚？三种命运 “通过”“终止”“中止”2019年第一个月，住房出租债几乎经历了“红黄绿”三种信号灯状态。上交所信息表明，2019年1月7日，龙湖50亿住房出租专项债获得上交所通过；1月15日合景泰富20亿宽出租公寓1号系列资产反对专项计划正处于“终止”状态；1月23日，奥园集团10亿住房出租专项公司债被“中止”。

来源：上海证券交易所作为房企系长出租公寓三强之一的龙湖冠寓，近年发展比较成功，2018年已超过布局16城开业2万余间，因此在融资方面也比较更容易。龙湖此前已顺利发售50亿元住房出租专项债，自2017年12月通过后，2018年3月19日，首期30亿元住房出租专项公司债券发售，8月16日，第二期20亿元住房出租专项公司债券发售。

合景泰富2018年重点打造出的长租公寓品牌项目“昕舍内”，2018年昕舍内共计落地项目8个，共计1894间在营房源。合景泰富长租公寓负责人回应，2019年度重点投宽收益渠道，使用“长短出租结合”的运营策略，部分项目使用“轻资产”模式。对于1月15日上交所终止其长租公寓1号系列资产反对专项计划的原因，合景泰富方面回应是交易所拒绝公司补交材料，公司在整理和补交资料中。

合景泰富整体融资也并不流畅，2019年1月18日，合景泰富计划发售的一宗200亿规模资产反对计划也被深交所终止审查。叹2018年，20项住房出租债背后，亦是有恨老公，通过、终止、中止比例为13:3:4。来源：上海证券交易所其中，既有国开-上海地产第一至八期100亿元公共出租住房资产反对专项计划“通过”，也有合生创展集团有限公司公开发行2018年100亿元住房出租专项公司债券“中止”。

这两者超过2018年住房出租债“通过”与“中止”最大规模。对于2018年最大规模的“中止”，合生创展集团白鱼公开发行的100亿规模住房出租专项公司债券在2月递交后年内曾经被终止发售。据合生创展公告回应，该公司债其中70亿元规模白鱼用作住房出租项目建设，30亿元用作补足营运资金。

但公开发表信息中，合生创展没有明晰发布过其布局长租公寓的计划。弹房君就关于长租公寓布局计划联系合生创展涉及人员，对方称之为不方便透漏。

2018年8月30日，花样年发售规模约50亿元的2018年非公开发行住房出租专项公司债券正处于终止状态。仅有三个月后的11月30日，这笔50亿元的融资计划从“终止”变成“中止”。值得注意的是，2018年9月5日，标普全球评级宣告，花样年控股的未来发展从平稳调整为负面，并证实其长年主体信用评级为”B”。

主要原因是标普预计花样年未来一年内杠杆将之后低企，再融资风险激化。绿城在2018年3月12-13日两天分别通过小公募和投资基金的方式顺利发售15亿和25亿住房出租专项公司债券。各大房企目前也只有绿城对外宣告长租公寓业务盈利，国内品牌长租公寓广泛处在战略投放阶段，完全所有的公寓企业从账面上看都是亏损的。

此外，2018年12月，正荣地产2018年40亿非公开发行住房出租专项公司债券获批。此前的8月28日，正荣在香港举办的中期业绩发布会上月宣告将月进占长租公寓领域，并发售长租公寓品牌——“荣遇”。政策红利推展住房出租REITs关于住房出租市场，国家在2015-2018年四年间大大实施政策以引领住房出租市场的发展。

来源：中商产业研究院政策红利下，2018年堪称住房出租资产证券化的元年，随着中央明确提出“住房不油炸”这一定位，发售“出租并购荐”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房出租市场沦为国家从供给外侧解决问题城镇居民住房问题、构建“让全体人民寄居有所居于”的最重要措施。一纸文件能为住房出租资产证券化大开绿灯，而这一开口2019没重开的意思：2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部牵头印发《关于前进住房出租资产证券化涉及工作的通报》拒绝，发售住房出租资产证券化产品应该合乎这些条件：一是物业早已竣工并权属明晰，工程建设质量及安全性标准合乎涉及拒绝，已按规定办理住房出租注册备案涉及申请；二是物业长时间运营，而且产生持续、平稳的现金流。业内人士分析，政府在重点区域全力支持住房出租企业的资本市场需求，长年效果可以协助传统研发销售模式改以谦和运营模式，从而确实转变目前房地产开发普遍存在的短视效应。

这也使得房地产长效机制有了实质性基础。2018年9月，国务院办公厅关于印发《完备增进消费体制机制实施方案（2018—2020年）》的通报中认为，大力发展住房出租市场。总结推展住房出租试点经验，减缓研究创建住房出租市场建设评估指标体系。

充分发挥国有出租企业对市场的引导、规范、转录和调控起到，反对专业化、机构化住房出租企业发展。建立健全房地产信息公布机制，强化舆论引领，平稳市场预期。来源：政府官网同时，上交所在2019年新年致词中回应，2019年将更进一步充分发挥债券市场必要融资功能，强化债券市场制度建设，主动公布住房出租、项目收益等业务规则，更进一步深化债券产品创意，推展公募REITs试点，减缓发展住房出租REITs，大力引进债券国际投资者。

1月28日发改委等十部门印发《更进一步优化供给推展消费稳定快速增长增进构成强劲国内市场的实施方案(2019年)》。方案认为：更进一步符合农业移往人口市民化住房消费市场需求。

减缓发展住房出租市场，充分发挥国有出租企业对市场的引导、规范、转录和调控起到，反对专业化、机构化住房出租企业发展。将符合条件的农业移往人口划入住房确保范围。反对部分人口净流入、房价低、出租市场需求缺口大的大中城市多渠道筹措公租房和市场出租住房房源，将集体土地建设出租住房作为重点反对内容。

住房出租REITs推展和发展的减缓，可非常丰富资本市场的产品供给，符合投资者多元化的投资市场需求，也需要前进住房出租资产证券化的发展。但从2018上交所公布住房出租专项债来看，亮红灯现象也并不在少数。回应，华泰研究所张继强向弹房君回应，房企发债经常出现“中止”“终止”现象，相当大一部分原因是因为企业自身公布债券市场需求严重不足。

房地产市场需求分化显著，龙头企业发债可玩性小，不存在系统性风险的企业则发债较难。此外，张继强还回应，住房出租债目前沦为房企融资的主要方式之一，只要不具备正当理由保持其企业长时间运营，不管是不是布局长租公寓，都是可以融到住房出租债的，预计在政策推展下，2019年住房出租债等房企融资措施前进不会比较严格。贝壳研究员院长杨现领也回应，无意间和随机的风险事件很长时间，出租和发展是不可逆的趋势。

短期内认同不会有融资放宽用来规范资金的运作，但中长期来讲，住房出租市场的设施政策不会带给更加多受到影响。在国家大力推展住房出租市场发展、大力创建房地产长效机制的大背景下，随着出租住房资产反对计划以及REITs产品等多个类型金融产品的不断完善，住房出租市场或将步入更大发展空间。

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