大湾区盘点丨外来房企能否抢滩粤港澳？|ku酷游网址

本文摘要：自2014年深圳市政府工作报告首次明确提出“湾区经济”概念，到《粤港澳大湾区发展规划纲要》月公布，粤港澳这一世界级湾区于是以南北现实。

自2014年深圳市政府工作报告首次明确提出“湾区经济”概念，到《粤港澳大湾区发展规划纲要》月公布，粤港澳这一世界级湾区于是以南北现实。未来，随着规划政策的逐步落地，粤港澳大湾区的经济活力将再度加剧。可以意识到，更加多外来人口的流向不致带给更加可观的居住于市场需求。

寸土寸金，群雄逐鹿。与万科、保利、恒大等以粤港澳作为大本营的本土房企比起，外来房企的优势并不显著。累计2018年中期，在千亿房企中，仅有融创在湾区的土储多达了千万平方米，远洋908.10万平方米的土储排在第二。同时，外来意味著人生地不熟，正是“离城十里路，各有各乡风”。

本土房企已耕耘多年，无论是拿地的竞争力，还是品牌的认知度，或是产品的针对性，外来房企都某种程度正处于劣势。但政策的东风正烈，不免令人摩拳擦掌。此番南下比试，客场登陆作战的外来者们能否凭借修练多年的内外功夫顺利抢滩？01-融创全面布局外来三强储备较多2018年销售额TOP10房企中，有6家都来自粤港澳。

在粤港澳本土房企占有龙头房企的半壁江山局面下，外来者再行想要分一杯羹或许有些艰难。但凡事总有值得注意。融创凭借强劲的“外功”——钱，在两年间以迅雷之势布局9城，顺利全面进占广东。兵贵神速。

2016年，融创首次转入深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8市。融创在收收购市场的强势，令其其在该年豪取25个湾区项目，总建筑面积超过696.91万平方米。而在25个项目中，1个坐落于惠州的项目于2016年内完工，另有8个项目随即投放到建设当中。

融创边将项目所求，边于2017年落子肇庆，调补上最后一目。截至2018年中期，融创在粤港澳的土地储备高达1226.57万平方米，占到其总土储的7.87%，以融创的体量来说，粤港澳土地占比已科外来房企中较高的一位。而与本土房企比起，融创的土储面积高于保利、恒大、华润，低于碧桂园、万科、中海，沦为了它们之中的“中位数”。

与较早转入广东市场的融创比起，绿地堪称是老前辈了。2010年，绿地首入广州，彼时绿地方面曾回应，终并未转入广州市场是因为心态“内功”过于。8年过去，绿地更进一步，在2017年与2018年先后首次转入深圳与肇庆。

截至2018年中期，绿地在广东储备了6个项目，归属于粤港澳湾区的，仅有3个分别坐落于广州、江门、肇庆的项目，面积大约有241.94万平方米，占到其总土储的4.83%。但同时，绿地在粤港澳湾区有17个开建项目，3个完工项目和1个新开工项目，其中包括一个深圳的旧改为项目。如此显然，绿地或许指出自己在广东的项目建设已渐趋饱和状态，未来绿地否不会增大在湾区的拿地力度，还未可知。此外值得一提的是，绿地在深汕尤其合作区储备了一个项目，尽管深汕尤其合作区不属于粤港澳湾区内，但其地理位置与深圳咫尺为邻，将有相当大有可能享用合作区与粤港澳湾区的双重红利。

新城自2016年首入佛山以来，又用两年时间布局东莞、惠州、肇庆、中山、江门，遵守其全国平衡布局战略，积累拿地面积334.78万平方米。新城是TOP10房企中唯一并未布局广州与深圳的房企，这也反映了其秉持“逆势二三线”的战略。在2016年，新城就已开始增大对二三线城市研发，一线城市储备10%，二三线城市储备80%是其布局的仅次于特点。

截至2018年中期，新城在湾区享有9个中环线及开建项目，同时，新城亦在肇庆布局一个吾悦广场项目，更进一步以“住宅地产+商业地产”双轮驱动模式进行湾区布局。龙湖在2014年首次转入广州与佛山，此后又在2017年转入深圳、香港、珠海。与绿地完全相同的是，龙湖打进深圳市场的敲门砖亦是原有改为。

2018年，龙湖之后加快布局珠海，先后以6.4亿元、13.18亿元夺下航空城及金湾区项目，两项目总建面约33.55万平方米。截至2018年中期，龙湖在湾区土地储备大约为163.70万平方米，占到其总土储的2.57%。

尽管在湾区的土储较较少，但龙湖在2018年8月首入东莞市场后，已基本已完成了对大湾区内热点城市的基本布局。02-大手笔投放的阳光城泰禾龙头之下，千亿之上，是“爱人拼成才会赢”的践行者们。

尽管总部已迁到上海，但起家于福建的阳光城仍然是正处于高速扩展时期的闽系房企代表，在2016年打进广州、佛山、东莞市场后，又于2018年转入江门、中山、深圳。尽管阳光城2018年中期期内仅有追加了27.54万平方米的湾区土储，但其在2016年多达700万平方米的大手笔拿地充足消化一段时间。另一闽系房企代表泰禾，在2015年底分别以超过94.74%、177.61%的溢价率在深圳土拍电影市场夺下宝安尖岗山的2块住宅用地，高调转入深圳市场。

此后，泰禾又先后转入了佛山、东莞、珠海、惠州、广州、肇庆。2018年上半年，泰禾集团又以9亿元提供了中山艺美达地块，首次入驻中山，加快大湾区布局。

截至2018年中期，泰禾在湾区土地储备大约171.57万平方米，单其广州东莞项目就有107.49万平方米的待研发建筑面积，占到其总储备的34.45%。同时，泰禾2016年至2018年中期在湾区已积累拿地335.96万平方米，总部距粤较将近的泰禾，对湾区的推崇可见一斑。

但泰禾主打的高端产品，周转速度较快是其仍然不存在的问题。曾有报导认为，泰禾2015年夺下的宝安钝岗山地块，在2018年年初才开始破土动工，并在很长一段时间内正处于凿基坑的阶段——“跑步”面阔，却进度缓慢。泰禾在湾区的布局多久能所求还须要打个问号。

与泰禾土储更为相似的，是旭辉。截至2018年中期，旭辉持有人的湾区土地大约为187.84万平方米，在布局广州、佛山、珠海、东莞、中山、江门6个城市的同时，还在香港特别行政区享有一个简单面积大约2.14万平方米的项目。此外，在旭辉储备的18个湾区项目中，有15个预计在2020年前后竣工，预计将是一波大型所求。

作为2005年布局中山，2011年初进深圳的先行者远洋，在2017年首入广州、香港，2018年首入佛山，2016年至2018年中期在湾区积累拿地443.10万平方米，2018年上半年堪称夺下7个新项目，堪称提早享用政策红利。2018年中期，深圳、广州与远洋另两个重镇杭州及沈阳，一起为远洋贡献了61.42亿元的营业收入，大约占到总营收的40%。

同时，远洋在湾区的土地储备高达908.10万平方米，相似一些龙头房企，占到总土储的16.78%。此外，远洋在湾区享有多达30个项目，其中在中山有18个项目，有5个中山项目为上半年新的售予。

03-佛系“玩家”绿城金科有大手笔投放的挑战者，就有佛系的“玩家”。绿城中国转入湾区的时间较早。2016年，绿城首入佛山，以1.66万/平方米的楼面价刷新当时佛山土地出让楼面价新纪录。此后，绿城又于2017年首次转入广州，并在湾区储备3个项目。

但是，绿城一反初入佛山时的高调，2018年上半年在湾区没新增任何新的投放。截至2018年中期，绿城仅有储备3个项目，面积大约76.33万平方米，仅有占到总土储的2.3%。其中，除了绿城首个佛山项目占据100%权益外，另外两个项目的权益分别为50%及16.7%。拿地权益较低，不会对绿城的权益销售影响较小（2018年中期，绿城追加建筑面积440万平方米，权益建筑面积244万平方米；合约销售额474亿元，权益销售额268亿元）。

但反过来说，较较少的权益也意味著较较少的投放，现金压力不会更加小。显然，绿城对其首个佛山项目更为寄予厚望。另一位仅有布局了广州与佛山的,是金科。金科转入湾区的时间比绿城更加晚，在两年间金科拿地61.93万平方米，2018年中期追加土储面积36.39万平方米。

金科在2018年上半年夺下的56个项目中，有3个坐落于湾区，并且占据100%的权益。千亿之下，有2016年至2018年中期在湾区积累拿地1016.71万平方米，“收购式进粤”的新力；有享有地缘优势，布局6城，积累拿地507.83万平方米的福盛；也有布局规模并不大的几家企业。

远在北京的首创，在湾区布局了3个项目，而中粮，则在深圳的存量市场提供了原有改为改版项目。建发在已转入广州和深圳的基础上，于2018年上半年提供了珠海和江门的地块，项目数量虽然不多，但已指出其渐渐落子湾区的决意。

与建发土储数量相近的禹州地产，在湾区享有6个项目，尽管布局了香港、与佛山，但禹州地产在两地的项目仅有分别有2214与8500平方米的面积，其大头在惠州4个项目的44.93万平方米。此外，弘阳地原产2018年8月在佛山以11.28亿元竞得南海地块，首次转入湾区。同时，弘阳商业于2018年9月落子广州，意欲打造出广州弘阳广场。

获益于粤港澳大湾区远景规划，湾区将获释极大的改革制度红利，湾区交通、经济、产业等较慢发展，高素质人才大量引入，未来将会将给珠三角9城房地产市场获取更加扎实的市场需求承托。对于提早布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更佳的享用政策所带给的红利，推展企业规模更上一层楼。

比起早就占到得先机本土房企，外来房企面对的考验将更加不利，外来者们能否借势抢滩粤港澳，拭目。

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